Qu’est-ce que qu’un bail de droit commun ? 

Encore appelé bail « Code civil », ou encore le « secteur libre » le bail de droit commun est un contrat de location d’un bien immobilier restant utilisé quand les régimes spéciaux ne s’appliquent pas. Il faut en effet rappeler que dans certains cas le régime spécial du bail d’habitation (loi de 89) ou du bail commercial ou encore du bail rural s’applique de façon impérative donc obligatoire. Le bail « code civil » est régi par les articles 1723 et suivants du Code civil, il se distingue des autres baux par sa flexibilité, notamment en termes de durée, de contenu et d’extinction Éclairage sur ce bail « léger » avec Thouéry Avocats, cabinet d’avocat en droit immobilier à Bordeaux.

Le bail de droit commun peut être conclu avec des particuliers, dans le cadre d’un usage d’habitation - meublée ou non - à titre de résidence secondaire seulement. Ce bail est aussi ouvert aux entreprises ; constituant éventuellement une alternative au bail commercial. Sous certaines conditions, les associations loi 1901 peuvent également adopter ce type de contrat de bail.

Vu ainsi, le bail civil peut régir la location de :

• Résidence secondaire ;
• Logements de fonction destinés aux entreprises ;
• Bureaux ou autres locaux monovalents ;
• Parkings et garages tant que ceux-ci ne sont pas annexés à un logement ;
• Locaux commerciaux non destinés à l’accueil des personnes.

Le bail de droit commun a la particularité d’accorder une grande liberté aux parties quant aux modalités de mise en œuvre du contrat. Avec ce type de bail, à la différence des baux d’habitation, commerciaux ou ruraux, les parties décident librement de la durée du contrat, de ses modalités de résiliation ou de reconduction, du montant du loyer, etc.

La formation du bail « code civil »

Le bail « code civil » est réputé formé dès lors que bailleur et locataire(s) s’accorde(nt) sur les principales modalités du contrat (montant des loyers, charges, durée du bail). Cependant pour sécuriser le fait qu’il s’agisse d’un bail « code civil », il est indispensable et prudent que ce contrat soit matérialisé par un document écrit, dont la rédaction répond à un formalisme précis. Toutefois, l’aveu et le serment peuvent consacrer la formation du bail de droit commun mais celui qui réclamera l’application du régime « code civil » devra prouver que le bail en question en réunit les conditions. A défaut le bailleur s’expose à ce que le locataire (plus rarement l’inverse) réclame la requalification en bail au régime impératif protecteur du locataire (bail d’habitation principale, commercial, rural).

Comment prend fin le bail de droit commun ?

L’arrivée du terme

Selon l’article 1737 du Code civil, par principe, le bail civil est réputé éteint au terme de sa durée, sans qu’il ne soit nécessaire de donner congé. Pour cela il faut en premier lieu avoir indiqué une durée déterminée. Dans le cas de baux à durée indéterminée, c’est-à-dire n’ayant pas de date de fin. L’une quelconque des parties pourra y mettre fin à tout moment (application de la règle d’interdiction des engagements perpétuels Article 1210 et 1211 du code civil) par un acte exprès et explicite, en respectant un préavis contractuel, ou raisonnable ou encore correspondant à un usage établi.

Le bail de droit commun est également considéré comme tacitement reconduit si le preneur continue d’en user, malgré l’expiration de la durée contractuelle, sans objection du bailleur. Sans précision sur la durée de cette tacite reconduction, le bail se poursuivra pour une durée indéterminée. La fin d’un bail étant cependant un évènement majeur pour les parties, il est recommandé non seulement de décrire la procédure dans le bail et de la respecter afin d’éviter les situations floues et génératrices de difficultés.

La résiliation pour inexécution

En cas de manquement à ses obligations par une partie, le contrat de bail peut prendre fin. En effet, les parties au contrat sont liées l’une envers l’autre par une série d’obligations auxquelles elles ne peuvent déroger sauf nouvel accord entre elles . Autrement, l’une d’elles peut décider de résilier le contrat. Mais il faut souligner que la résiliation d’un contrat suppose de respecter les conditions légales de celle-ci et bien souvent n’aura d’effet qu’au prix d’une procédure judiciaire. Il est prudent là encore de prévoir une résiliation contractuelle en insérant dans ce bail une clause résolutoire de plein droit.

La perte de la chose louée, un autre motif de fin du bail civil

Le bail de droit commun s’éteint de plein droit si pendant sa durée, le bien loué est fortuitement et totalement détruit selon l’article 1722 du code civil. Dans l’hypothèse d’une destruction partielle, le locataire peut demander, dans certaines conditions, une diminution du prix. Il peut également demander la résiliation du bail.