Quelle solution contre les loyers impayés ? 

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Les loyers impayés sont un des principaux problèmes auxquels sont confrontés les bailleurs en France. Pourtant, le paiement du loyer est la principale obligation du locataire. Fort heureusement, la loi prévoit des recours que les propriétaires-bailleurs peuvent envisager afin d’entrer en possession de leurs loyers. Explication avec Maître Anne Thouéry, avocat en droit immobilier à Bordeaux.

Les procédures amiables en recouvrement de loyers impayés

Peu importe le contrat de bail établi entre le bailleur et le preneur, ce dernier se doit d’éviter les situations de loyers impayés. Autrement, le propriétaire-bailleur est en droit d’agir une fois les échéances contractuelles atteintes, en recourant à un avocat en contentieux locatif à Bordeaux.

La mise en demeure de payer

La mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception est la première procédure amiable de recouvrement des loyers. Afin que le formalisme associé à ce document soit respecté, il est recommandé d’en confier la rédaction à un avocat immobilier. A compter de la date de réception de ce document, le locataire dispose de 8 jours pour régler les sommes dues. A noter que la mise en demeure pour loyers impayés est une étape facultative, mais fortement recommandée. Elle prouve au tribunal la volonté d’agir et la bonne foi du bailleur.

Le commandement de payer par voie de commissaire de justice (ex-huissier)

Si le bail prévoit une clause résolutoire pour non-paiement de loyer, le commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) envoie un commandement de payer au preneur.

A compter de la date de réception de cette sommation, il dispose d’un délai incompressible de deux mois pour régler les loyers impayés et les frais d’huissier. Ce commandement est aussi notifié au garant du locataire s’il en existe. Pour éviter que le locataire n’organise son insolvabilité, et sous certaines conditions ( telles que titre exécutoire, bail écrit, ou encore autorisation du juge) il est fortement recommandé d’opérer une saisie conservatoire sur ses comptes bancaires, ceci à l’initiative du commissaire de justice. A cet effet, assisté de son avocat en droit immobilier, le propriétaire-bailleur devra fournir à l’auxiliaire de justice les coordonnées bancaires du preneur, le bail et lui préciser les sommes dues.

L’élaboration d’un plan d’apurement pour loyers impayés

Si le preneur du bail est bénéficiaire d’une aide au logement de la CAF, le bailleur doit informer cet organisme des loyers impayés. Pour la CAF, un impayé de loyer existe si 2 mois de loyers et de charges sont dus. Le cas échéant, la CFAF impose l’élaboration d’un plan d’apurement. Il s’agit d’un accord qui permet d’étaler le paiement de la dette du locataire sur une certaine période. Votre avocat en immobilier à Bordeaux peut vous conseiller sur les clauses à insérer dans ce plan d’apurement.

La procédure judiciaire

Si toutes les procédures amiables échouent, le propriétaire-bailleur peut assigner le preneur en justice pour loyers impayés devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de la commune où se situe le logement. Le but de cette démarche est d’obtenir une condamnation du locataire au paiement des loyers, le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. La procédure judiciaire en paiement de loyers est technique et complexe. Elle nécessite l’assistance d’un avocat expérimenté en droit immobilier et contentieux locatifs. La première audience a lieu deux mois après l’assignation. Lors de cette audience, il peut être ordonné un renvoi, si le locataire a pris un avocat tardivement ou a fait tardivement une demande d’aide juridictionnelle. En matière de loyers impayés, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et ordonner le paiement de la dette sur la base d’un échéancier. Il peut également constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.

Dans tous les cas, une fois le jugement rendu, l’avocat se chargera de le transmettre au commissaire de justice (ex-huissier) pour opérer les significations nécessaires et recouvrir les loyers. A compter de la signification du jugement , le délai d’appel d’un mois commence à courir.

Vous avez besoin d’aide ? Contactez Maître Anne Thouéry, votre avocat en droit immobilier à Bordeaux !