Sort d’un arrêté de péril en cas de défaillance du propriétaire

Civil - Immobilier
Public - Urbanisme
23/09/2019
Le ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales rappelle les options offertes aux maires des communes ayant pris un arrêté de péril, en cas de défaillance du propriétaire.
Lorsqu’un immeuble menace ruine, une commune peut mobiliser les propriétaires de biens via les polices administratives générales et spéciales en matière de lutte contre l'habitat indigne. Dans le cadre de ses pouvoirs de police administrative, le maire peut agir au titre de son pouvoir de police administrative générale prévu à l'article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales (CGCT) pour prescrire en urgence la démolition de l'immeuble.
Il peut également intervenir au titre de son pouvoir de police administrative spéciale relatif aux immeubles menaçant ruine prévu à l'article L. 2213-24 du même code, en agissant dans les conditions prévues aux articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Il peut ainsi prescrire la réparation ou la destruction de bâtiments et mettre en demeure un propriétaire, par un arrêté de péril et à l'issue d'une procédure contradictoire, de prendre les mesures nécessaires.

À défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire peut, sur décision du juge des référés, faire procéder à la démolition (CCH, art. L. 511-2, V). La commune agit alors pour le compte des propriétaires et à leurs frais. Un titre de recouvrement sera alors adressé au propriétaire.

Mais si les propriétaires du bien sont défaillants, la commune peut mobiliser plusieurs autres outils.

Le premier outil est la procédure du bien en état d'abandon manifeste, prévue aux articles L. 2243-1 et suivants du CGCT : après une procédure de constat d'un bien non entretenu et un échange avec le propriétaire, elle peut aboutir à une expropriation simplifiée pour cause d'utilité publique avec versement d'une indemnité.
Le deuxième outil est la procédure des biens « sans maître », prévue aux articles L. 1123-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques. En cas de propriétaire inconnu et de non-règlement des impôts fonciers depuis plus de trois ans ou de leur règlement par un tiers, le bien peut être acquis par la commune.
Le ministre rappelle également qu’afin de soutenir les communes dans l'engagement des travaux d'office, l'Anah (Agence nationale de l'habitat) peut accorder des subventions auxdites communes. Celles-ci peuvent prétendre à des subventions pour travaux à hauteur de 50 % du montant des travaux engagés (CCH, art. R. 321-12), cette subvention restant acquise même en cas de recouvrement ultérieur par la commune.
 
Enfin, s'agissant spécifiquement des propriétaires insolvables, le ministre distingue deux situations : 
- pour les personnes de bonne foi mais impécunieuses, la commune peut les orienter vers la délégation de l'Anah pour étudier leur éligibilité aux subventions accordées pour la réalisation des travaux prescrits par l'arrêté de péril ;
- pour les personnes de mauvaise foi qui ont organisé leur insolvabilité, il convient de se rapprocher du parquet afin que des poursuites puissent être engagées sur le fondement de l'article L. 511-6 du Code de la construction et de l’habitation.

Notons que le même ministre avait précisé qu’afin d'améliorer la lutte contre l'habitat indigne, le Gouvernement dispose, en vertu de l'article 198 de la loi Élan (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, JO 24 nov.), d'une habilitation pour légiférer par ordonnance afin d'harmoniser et de simplifier les polices administratives spéciales de lutte contre l'habitat indigne, de préciser les pouvoirs de police administrative générale du maire et de favoriser l'organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l'habitat indigne.
Le Gouvernement dispose de dix-huit pour prendre cette ordonnance qui entrera en vigueur au 1er janvier 2021. Une mission parlementaire, visant à formuler des propositions utiles à la rédaction de l'ordonnance susmentionnée, a été créée (Rép. min. à QE n° 09170, JO Sénat Q. 13 juin 2019, p. 3086 ; v. notre actualité : Travaux de mise en sécurité des immeubles et aide financière pour les communes).
Source : Actualités du droit