Vente de l’immeuble loué et transfert des obligations du bailleur
Civil - Immobilier
21/02/2019
Le cessionnaire d’un immeuble loué est tenu, dès son acquisition, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué alors même que cette obligation incombait au précédent bailleur.
À l’appui de son pourvoi, elle soutient que le bailleur qui vend son immeuble n’est pas dispensé de son obligation de prendre en charge les travaux qui étaient nécessaires alors qu’il était propriétaire et dont la charge lui incombait. Elle ajoute que la vente de l’immeuble loué ou son adjudication n’opère pas, à compter de sa date, transmission à l’acquéreur du contrat de bail la prise en charge financière des travaux qui incombait à l’ancien propriétaire, en se fondant sur l’article 1743 du Code civil qui dispose, en effet, que sont transmis de plein droit, à l’acquéreur de l’immeuble, tous ses accessoires, y compris, à condition d’être constaté par un acte authentique ou ayant date certaine, le bail en cours à la date du transfert de propriété.
La Cour de cassation ne la suit pas et rejette le pourvoi. Elle estime que la cour d’appel a légalement justifié sa décision car elle « a retenu que, depuis son acquisition, la société (…), tenue d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne s’en était pas acquittée ».
Depuis plusieurs années pourtant, la Haute juridiction considérait que la vente de l’immeuble ne dispensait pas le précédent bailleur de son obligation d’effectuer les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu’il était propriétaire et lui incombaient (Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-18.430, Rev. loyers 2008/884, n° 675, note Chalanset-Moulié S.), principe établi depuis longtemps déjà (v. Cass. 3e civ., 9 juill. 1970, n° 69-10.888, Bull. civ. III, n° 471). En d’autres termes, le cessionnaire acquiert les droits et obligations du précédent bailleur pour l'avenir mais non pas pour la période antérieure à l'acquisition du bien.
À la lecture de l’arrêt du 21 février 2019, ce principe ne s’applique plus, du moins s’agissant des travaux rendus nécessaires à la délivrance conforme du bien.
Source : Actualités du droit
